築40年の家にお住まいの方のなかには、「あと何年住めるのだろうか」「リノベーションと建て替え、どちらを選ぶべきか」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。

一般的に、日本の住宅は築30年ほどで建て替えが検討されるケースが多いといわれています。

しかし、適切なリノベーションや定期的なメンテナンスを行えば、築40年の家でも20年以上、場合によっては30年・40年と住み続けることも十分可能です。

一方で、費用や工事内容、現在の建物の状態によっては、建て替えを選んだほうが合理的なケースもあります。

そのため、寿命の目安や費用相場、判断基準を正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、栃木市や周辺エリアで豊富な施工実績を持つ『とちぎリフォーム』が、築40年の家はリノベーションで何年住めるのかをわかりやすく解説します。

あわせて、実際の施工事例や判断のポイント、よくある質問についても詳しくご紹介します。

栃木市近隣で築40年の家のリノベーションや建て替えをご検討中の方は、ぜひ『とちぎリフォーム』までお気軽にご相談ください。

築40年の家はリノベーションで20年以上住める

築40年の家でも、適切なリノベーションを行えば、今後20年以上住み続けることは十分可能です。

例えば、内装の張り替えや水回り設備の交換といった比較的軽微なリフォームでも、10〜15年程度は快適に暮らせるケースが一般的です。

一方で、耐震補強や基礎の補強、外壁・屋根の全面改修など、構造部分にまで踏み込んだリノベーションを実施した場合は、20年以上の居住が現実的な選択肢となります。

建物の状態が良好であれば、30年、40年と住み続けることも可能です。

実際に、築50年や60年を超えて現役で使われている住宅も珍しくありません。

『とちぎリフォーム』では築100年以上経過した住宅のリノベーション事例も多くあるため、築40年以上経過している場合でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。

【築40年の家】リノベーションと建て替え費用相場を比較

築40年の家を今後も活用する場合、一般的にはリノベーションのほうが建て替えよりも費用を抑えやすい傾向があります。

ただし、建物の状態や延床面積、仕様グレード、地域の工事単価によって費用は大きく変動するため、ここで示す金額はあくまで参考となる相場の一例です。

リノベーション／建て替え	費用相場の目安
フルリノベーションの場合	約800万～1,200万円前後
建て替えの場合	約3,500万～4,500万円前後

このように、全面改修に近いリノベーションであっても、一般的な木造住宅の建て替えと比較すると、結果として2,000万円以上の差が生じるケースもあります。

また、建て替えの場合は新築工事費だけでなく、既存建物の解体費用、仮住まい費用、引っ越し費用、登記費用などの付帯費用も必要になる点に注意が必要です。

これらを含めた総予算で考えると、想定よりも負担が大きくなることもあります。

最終的な判断は、現在の建物の構造状態や耐震性、今後のライフプラン、資金計画などを総合的に踏まえて行うことが重要です。

「できるだけコストを抑えながら、今の住まいを活かして長く住み続けたい」とお考えであれば、まずはリノベーションの可能性を検討する価値は十分にあります。

築40年の家をリノベーションするメリット

築40年の家をリノベーションすることで、建て替えに比べて費用を抑えながら、住まいの性能や快適性を向上させられます。

ここでは、具体的にどのようなメリットがあるのかを整理していきます。

• 建て替えよりもコストがかからない
• 利用できる補助金や減税制度が多い
• 愛着のある家に長く住める
• 住みながら工事を進められる
• 古民家など古いからこその魅力が残せる
• 新築よりも手続き負担が少ない

建て替えよりもコストがかからない

築40年の家を活かしてリノベーションを行う最大のメリットは、建て替えに比べて費用を抑えやすい点です。

建て替えの場合は、新築工事費だけでなく、既存建物の解体費用や廃材処分費、各種申請費用なども発生します。

さらに、工事期間中の仮住まい費用や引っ越し費用も必要となるため、総額は想定より大きくなりがちです。

一方、リノベーションは既存の基礎や構造体を活かせるため、工事内容を調整することで予算に合わせた計画を立てやすい特徴があります。

全面改修だけでなく、優先順位の高い部分から段階的に手を入れることも可能です。

利用できる補助金や減税制度が多い

築40年の家をリノベーションする場合、国の補助金や税制優遇を活用できる可能性があります。

とくに、省エネ改修や断熱性能の向上、設備更新を伴う工事では、活用できる制度が複数用意されています。

代表的な補助金制度は次のとおりです。

補助金の種類	概要	補助額（最大）
みらいエコ住宅2026	断熱改修・省エネ設備導入など住宅の省エネ性能を高めるリフォームを支援	最大100万円／戸
先進的窓リノベ2026事業	高性能断熱窓（内窓設置・外窓交換・ガラス交換等）への改修を重点支援	最大100万円／戸
給湯省エネ2026事業	エコキュート等の高効率給湯器の導入を支援	最大17万円／台

また、税制についてもリフォーム促進税制を活用すれば、所得税の減税や固定資産税の軽減が可能です。

具体的な税制や控除額は以下のとおりです。

対象となる税	概要
所得税	耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化リフォームを行った場合、最大60万円～80万円を所得税から控除
固定資産税	耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化改修を行った場合、翌年度分の固定資産税を最大2/3軽減

このように、補助金と税制優遇を組み合わせることで、数十万円〜数百万円規模の負担軽減が期待できます。

築40年の家は断熱性能や設備効率の改善余地が大きいケースが多いため、これらの制度を前提にリノベーション計画を立てることが重要です。

〈関連ページ〉2026年のリノベ補助金が決定｜継続の窓リノベ補助金、新設のみらいエコ住宅2026事業など最新情報を解説

〈参照〉住宅省エネ2026キャンペーン事業｜住宅省エネ2026キャンペーン

〈参照〉国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について

〈参照〉国土交通省｜住宅をリフォームした場合に使える減税制度について

愛着のある家に長く住める

築40年の家をリノベーションする大きな魅力は、これまで暮らしてきた住まいを活かしながら、住み続けられることです。

家には、ご家族の思い出や歴史が積み重なっているため、簡単には手放せない価値があると感じる方も多いです。

リノベーションであれば現在の住まいの梁や柱、間取りの一部などを活かしながら、現代の暮らしに合わせた空間へと生まれ変わらせられます。

「思い出は残しつつ、性能は向上させたい」とお考えの方にとって、リノベーションは感情面と機能面の両方を満たす選択肢のひとつです。

住みながら工事を進められる

リノベーションは工事内容によって、住みながら工事を進められる点も大きなメリットです。

例えば、水回りや一部の内装のみを改修する場合は、生活スペースを確保しながら進めることも可能です。

引っ越し費用や仮住まいの家賃が不要になるため、経済的な負担も軽減できます。

「できるだけ生活環境を変えずに工事をしたい」という方にとって、住みながら進められる選択肢があることは安心材料のひとつです。

ただし、全面改修や構造補強を伴う大規模リノベーションでは、一時的な仮住まいが必要になる場合もあります。

古民家など古いからこその魅力が残せる

古民家や築40年以上の住宅は、リノベーションによって古いからこそ価値のある魅力を残しながら住み継いでいけます。

築年数を重ねた住まいには、太い梁や無垢材の柱、味わい深い建具など、新築住宅では再現しにくい素材や意匠が残されています。

建て替えを選ぶと、こうした要素はすべて失われてしまいますが、リノベーションであれば既存の梁や柱を活かしつつ、断熱性能や設備を現代仕様へと向上させることが可能です。

古さを弱点にするのではなく、魅力として活かせる点はリノベーションならではの強みです。

〈関連ページ〉古民家リノベーション実例18選｜失敗しないためのポイントや補助金・減税制度を紹介

新築よりも手続き負担が少ない

リノベーションは、建て替えに比べて行政手続きの負担が軽くなる傾向があります。

建て替えの場合は、解体届や建築確認申請、用途地域や建ぺい率・容積率の制限確認など、さまざまな手続きが必要です。

また、敷地条件によっては、現在と同じ規模の建物が建てられないケースもあります。

一方、リノベーションは既存建物を活かすため、工事内容によっては大規模な申請が不要な場合もあります。

もちろん、増築や構造変更を伴う場合は確認申請が必要になることもありますが、建て替えより手続きが簡素になるケースが多いのが実情です。

手続きの煩雑さや時間的な負担を抑えたい方にとっても、リノベーションは検討しやすい選択肢です。

築40年の家をリノベーションするデメリット

築40年の家のリノベーションには多くのメリットがある一方で、事前に理解しておきたい注意点もあります。

ここでは、検討前に押さえておきたい主なデメリットについて整理します。

• 住宅ローン審査が厳しい可能性がある
• 想定以上の費用が必要なケースがある

住宅ローン審査が厳しい可能性がある

築40年の家をリノベーションする場合、住宅ローンの審査が新築に比べて厳しくなる可能性があります。

金融機関はリノベーションにおける住宅ローンの貸付の際は、住宅の担保評価を重視する傾向が強いです。

築年数が古い建物は資産価値が低く見積もられる可能性があるため、希望額どおりに借り入れができないケースがあります。

また、住宅ローンが借入できない場合は、リフォームローンを利用することになります。

リフォームローンは住宅ローンより審査が緩いものの、金利が高く設定される場合があるため、返済計画を慎重に立てることが重要です。

想定以上の費用が必要なケースがある

築40年の家をリノベーションする場合、工事を進めるなかで当初の見積もりより費用が増える可能性があります。

とくに、解体して初めてわかる劣化や不具合がある点は注意が必要です。

例えば、シロアリ被害や柱・梁の腐食、基礎のひび割れ、配管の老朽化などが見つかった場合、追加の補修工事が発生します。

そのため、リノベーションを検討する際は、余裕を持った予算設定を行うことが重要です。

事前に建物診断を実施し、リスクを把握したうえで計画を立てることで、想定外の出費を抑えやすくなります。

『とちぎリフォーム』では費用感をしっかりとヒアリングしたうえで、本当に必要なリノベーションを提案させていただいておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

【築40年の家】リノベーションか建て替えかを判断するポイント

築40年の家を今後どう活用するかは、費用だけでなく建物の状態や将来のライフプランによっても判断が分かれます。

ここでは、リノベーションと建て替えのどちらを選ぶべきか見極めるポイントを整理します。

• 費用を抑えたいならリノベーション
• 基礎部分に問題がないならリノベーション
• 子ども世代まで家を残すなら建て替え

費用を抑えたいならリノベーション

できるだけ総費用を抑えたい場合は、リノベーションを選ぶほうが現実的です。

建て替えでは、新築工事費に加えて解体費用や仮住まい費用、引っ越し費用などが発生します。

一方、リノベーションは既存の基礎や構造体を活かせるため、同じ予算でも工事内容に充てられる割合が高くなります。

また、工事範囲を調整できる点も特徴です。

水回りのみを刷新する、断熱性能だけを高めるなど、優先順位を決めて段階的に進められます。

基礎部分に問題がないならリノベーション

建物の基礎や主要構造部分に大きな劣化が見られない場合は、リノベーションを前向きに検討できます。

住宅の寿命を左右するのは、内装や設備よりも、基礎や柱・梁といった構造部分です。

とくに以下の部分を確認することが重要です。

• 基礎に大きなひび割れがないか
• 不同沈下が起きていないか
• 構造材が深刻に腐食していないか

これらに問題がなければ、耐震補強や断熱改修を加えることで、住宅性能を高めながら今後も十分に住み続けられます。

まずは専門家による建物診断を受け、基礎や構造の状態を把握したうえで判断することが大切です。

子ども世代まで家を残すなら建て替え

今後さらに数十年単位で住み継ぎ、子ども世代まで長く残していきたいと考える場合は、建て替えも有力な選択肢です。

新築であれば、最新の耐震基準や断熱性能を満たした状態からスタートできるため、将来にわたって安心して住み続けやすくなります。

間取りや設備も現代のライフスタイルに合わせて一から設計できる点は大きな魅力です。

ただし、住宅の状態によっては、リノベーションでも十分に長期使用が可能です。

基礎や構造に問題がなく、耐震補強や性能向上のリノベーションを適切に行えば、今後も長く住み続けられます。

リノベーションであれば、これまで暮らしてきた愛着ある住まいを活かしながら、子ども世代へ引き継げます。

建て替えかリノベーションかは、「どれだけ残したいか」と「現在の建物の状態」を総合的に見て判断することが重要です。

築40年以上の家をリノベーションした事例3選

築40年以上の住宅でも、適切なリノベーションによって快適で現代的な住まいへと生まれ変わります。

ここでは、とちぎリフォームが手がけた実際の施工事例をもとに、その変化をご紹介します。

• 水回りリノベーションですっきりとしたLDKを実現した施工事例
• 愛犬とのびのび暮らせる間取りの施工事例
• 築120年の風合いを現代によみがえらせた施工事例

水回りリノベーションですっきりとしたLDKを実現した施工事例

築38年の住まいを、水回りとLDKを再設計することで、開放感と機能性を両立した空間へと生まれ変わらせた施工事例です。

キッチンを対面式に変更し、勝手口や収納計画を見直すことで、視界が抜けるすっきりとしたLDKを実現しました。

背面収納も再構築することで、家事動線が整い、使い勝手が大きく向上しています。

リビングは照明計画を刷新し、建築化照明と調光機能を組み合わせることで、時間帯やシーンに応じて雰囲気を切り替えられる空間へと改善しました。

また、内窓や床暖房を取り入れることで、断熱性と快適性も高めています。

既存の住まいを活かしながら、ライフスタイルの変化に合わせて機能をアップデートした施工事例です。

〈関連ページ〉暮らしの質を一段上げる、LDKと水まわりの最適リノベ

愛犬とのびのび暮らせる間取りの施工事例

築40年の住まいを、LDKを一体化し動線を整えることで、愛犬と快適に暮らせる空間へと再構築した施工事例です。

キッチンを南側へ移動することで、明るくあたたかみのあるLDKを実現しました。

空間全体を見渡せる間取りにすることで、ご家族と愛犬が自然と集まる住まいへと生まれ変わっています。

床材は滑りにくさやお手入れのしやすさを考慮して選定し、安心してご家族を迎えられる環境を整えました。

寒さ対策として床暖房を導入し、さらに樹脂サッシのペアガラス窓を採用することで、断熱性と遮音性も向上しています。

また、暮らしの変化に合わせて減築を行い、住まいをあえてコンパクト化しているのも特徴です。

広々としたLDKと使いやすい水回りを確保することで、ご家族も愛犬ものびのびと過ごせる住環境を実現しました。

〈関連ページ〉～愛犬と、暮らす～

築120年の風合いを現代によみがえらせた施工事例

築120年の農家住宅を性能を向上させることで、伝統の風合いを残しながら快適に暮らせる住まいへ再生した施工事例です。

道路整備によって床と道路面の高さがほぼ同じになっていたため、建屋を持ち上げることで雨仕舞いへの不安を解消しました。

屋根形状も見直すことで、減築しながらも以前より堂々とした外観へと生まれ変わっています。

内部は、最大180mmあった段差を解消し、断熱材の充填や開口部の改修によって冬の寒さを大きく改善しました。

耐震性と断熱性能を高めることで、これからの長い暮らしにも安心できる住まいへと性能を底上げしています。

一方で、屋久杉の銘木材や差し鴨居など、先祖から受け継いだ素材はリメイクして再利用しています。

既存の梁や建具を意匠として活かすことで、歴史を感じさせる空間を現代のLDKへと融合させている好例です。

〈関連ページ〉120年の農家住宅を、暖かく生活が豊かな住まいへ

なお、とちぎリフォームには、今回紹介しきれなかった築年数の高い家のリノベーション事例が多くあるため、興味のある方はぜひ、ご覧ください。

〈リノベーションの施工事例〉

築40年以上の家が何年住めるかはメンテナンスにもよる

築40年以上の家をできるだけ長く住み続けたいのであれば、リノベーションだけでなく、その後の定期的なメンテナンスが欠かせません。

住宅は一度改修すれば終わりではなく、部位ごとに適切なタイミングで点検・補修を行うことで、性能を維持しやすくなります。

主な改修箇所と目安は次の通りです。

改修箇所	メンテナンス時期の目安
屋根	約15～20年
外壁	約10～15年
給排水管	約30～40年
システムキッチン	約15～20年
システムバス	約15～20年
壁・天井クロス	約10～15年

これらはあくまで一般的な目安であり、立地条件や使用状況によって前後します。

また、建物の状態によっては、耐震補強や基礎補強などの構造改修が必要になる場合もあります。

シロアリ対策や防水処理を定期的に実施することも、住宅寿命を延ばすうえで重要です。

築40年以上の家が何年住めるかは、「築年数」だけで決まるものではないため、適切な点検と計画的なメンテナンスを重ねることが大切です。

築40年の家に住む・リノベーションする際によくある質問

築40年の家にこれから住む場合やリノベーションを検討する際には、多くの疑問や不安が生じます。

ここでは、実際によく寄せられる質問とそのポイントを整理します。

• 築40年で建て替えるのはもったいない？
• 築40年のマンションはリノベーションで何年住める？
• 築40年の家は費用500万・1,000万円のリノベーションでどこまでできる？

築40年で建て替えるのはもったいない？

築40年という年数だけで、建て替えが必要とは限りません。

もったいないかどうかは、建物の状態によって判断が分かれます。

基礎や柱・梁などの構造部分に大きな劣化がなく、耐震補強や断熱改修によって性能向上が見込める場合は、リノベーションで十分対応できるケースも多いです。

そうした住まいをすべて解体してしまうのは、コスト面でも資源面でも合理的とはいえません。

一方で、深刻な腐食やシロアリ被害などが広範囲に及んでいる場合は、補修費用が高額になり、結果的に建て替えのほうが適しているケースもあります。

大切なのは、築年数で判断するのではなく、専門家による建物診断を行ったうえで、改修の可否や費用対効果を見極めることです。

築40年のマンションはリノベーションで何年住める？

鉄筋コンクリート造のマンションであれば、適切な管理や大規模修繕が行われている場合、今後20年～30年程度は十分に住み続けられる可能性があります。

マンションの寿命は専有部分だけでなく、建物全体の管理状況に大きく左右されます。

定期的な大規模修繕工事や配管更新、外壁補修などが適切に実施されていれば、構造体そのものは長期間の使用に耐えることが可能です。

室内については、内装や設備を刷新するリノベーションを行うことで、快適性を大きく向上させられます。

購入や改修を検討する際は、管理組合の修繕履歴や長期修繕計画を確認し、建物全体の状態を把握することが重要です。

築40年の家は費用500万・1,000万円のリノベーションでどこまでできる？

500万円であれば水回りの交換や内装更新などの部分リノベーション、1,000万円であれば構造体を大きく変更しない範囲でのフルリノベーションができる可能性が高いです。

500万円の場合は、キッチンや浴室、壁紙・床材の張り替えなど優先度の高い箇所を中心に改修できます。

ただし、間取りを大きく変える工事や全面的な耐震・断熱改修は難しいケースが一般的です。

一方、1,000万円の予算があれば、内装全体の更新や外壁・屋根の改修を含めた住まい全体のリフレッシュが現実的になります。

省エネ性や快適性を高める工事を組み合わせることで、築40年の家でも現代水準に近い住環境を目指すことが可能です。

ただし、大規模な増築や減築、構造そのものを大きく変更する工事は、さらに予算が必要になる場合があります。

実際にどこまで可能かは、建物の状態や優先順位によって変わるため、事前の建物診断と綿密な資金計画が重要です。

〈関連ページ〉築30年・40年・50年の一戸建てリフォーム｜1000万円でできること、ビフォーアフター事例など解説

まとめ

築40年の家でも、適切なリノベーションと計画的なメンテナンスを行えば、今後20年、30年と住み続けることは十分可能です。

建て替えに比べて費用を抑えられるケースも多く、愛着のある住まいを活かしながら性能や快適性を高められる点は大きな魅力といえます。

一方で、基礎や構造の状態によっては建て替えが適している場合もあるため、築年数だけで判断しないことが重要です。

また、500万円・1,000万円といった予算ごとに実現できる内容は異なります。

目的や優先順位を明確にし、補助金や税制優遇も活用しながら計画を立てることで、より納得のいくリノベーションにつながります。

築40年の家をこれからも大切に住み継ぎたいとお考えの方は、まずは専門家による建物診断から始めてみてはいかがでしょうか。

栃木市近隣でリノベーションをご検討の際は、『とちぎリフォーム』までお気軽にご相談ください。