「築40年の中古住宅を購入＋リノベーション」を検討中で、「後悔しない選択をするための、明確な基準を知りたい」とお考えの方がいらっしゃると思います。

結論からお伝えすると、「リノベーションで寿命を延ばせる場合」「購入＋リノベーションのほうが新築よりも費用を抑えられる場合」、築40年の中古住宅は十分に購入の価値があります。

今回は築年数の古い住宅のリノベーション実績が豊富な『とちぎリフォーム』が、築40年の中古住宅について、現状把握の方法・リノベーション費用などをわかりやすく解説します。

中古住宅購入のリスクを回避して理想のマイホームを手に入れる方法がわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

とちぎリフォームは、中古住宅購入の段階からご家族をサポートしているリフォーム・リノベーション専門店です。

栃木市や周辺市町村で「中古住宅購入＋リノベーション」をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

築40年の中古住宅は「寿命を延ばせるか」の見極めが後悔の分かれ目

築40年中古住宅の購入検討時に大切なのは、「適切なリノベーションによって、寿命を延ばせるか（今後も長く使用できる状態に再生できるか）」の判断です。

はじめに、築40年中古住宅の内見時に確認するべきポイントを、具体的にご紹介します。

• 基礎の状態
• 外装（外壁・屋根など）の状態
• 内装（床・柱など）・住宅設備の状態
• 外構の状態
• 総合してリフォーム・リノベーション会社のサポートがあると安心

基礎の状態

基礎は建物全体を支える部位のため、基礎を強固な状態に修繕できる場合には、築40年の中古住宅を購入検討する価値があります。

基礎の「リノベーションで寿命を延ばせる状態」「危険な状態or高額のリノベーション費用がかかる状態」の境界を、一覧表でご紹介します。

確認ポイント	修繕で寿命を延ばせる	危険 or高額リノベーション
ひび割れ	幅0.3mm未満（表面的な問題）	・幅0.5mm以上 ・ヒビが貫通している ・斜め方向のヒビ（不同沈下の可能性）
鉄筋の有無	有 （1981年以降は原則必須）	無
基礎の高さ	地上から300mm以上	250mm以下 （シロアリのリスク上昇）
湿気・カビ	・床下換気口が確保されている ・床下が乾燥している	・過去の増築等で床下換気口が塞がれている ・またはカビ臭い
シロアリ	・被害の痕跡がない ・過去5年以内に防蟻処理履歴あり	・蟻道（ぎどう）がある ・叩くと空洞音がする
床の傾き	3mm/1m以内 （1mm/1mでも欠陥の可能性がある点に注意）	6mm/1m以内 （6mm/1m）

床の傾きに関しては、スマホアプリの水平器を使用して計測できます。

外装（外壁・屋根など）の状態

外壁・屋根の最も重要な役割は「防水」で、防水が機能していない建物は雨水が壁内に入り、構造体（柱・梁・基礎）を腐らせる＆シロアリを呼び寄せます。

外装の「リノベーションで修繕可能な状態」「危険な状態or高額のリノベーション費用がかかる状態」の境界は、以下のとおりです。

確認ポイント	修繕で寿命を延ばせる	危険 or高額リノベーション
【外壁】 チョーキング	指にうっすら粉がつく程度	・粉が真っ白についている ・塗装が剥がれて地肌が見えている
【外壁】 ひび割れ	幅0.3mm未満	・幅0.5mm以上 ・内部まで到達or貫通
【外壁】 シーリングの状態	表面の細かい亀裂	・破断 ・欠落 ・隙間から下地が見える
【外壁】 サイディングの浮き・反り	なし	サイディングが浮き、釘が抜けている
【屋根】 ズレ・割れ	・軽微なズレ ・1〜2枚の割れ	・全体的な波打ち ・広範囲の割れ ・脱落
【屋根】 苔・藻・錆	表面的な付着	・スレートがボロボロ ・金属の腐食穴がある
【屋根】 雨樋の状態	落ち葉の詰まり、軽微な歪み	・金具が外れている ・逆勾配になっている ・割れている
【軒裏】 シミ・剥がれ	表面の汚れ	・明らかな雨染み ・ベニヤの剥がれ

特に、40年間で一度も外壁・屋根をメンテナンスしていない中古住宅は、大きな問題が起きていなくても耐久性向上を考慮したメンテナンスが必要です。

内装（床・柱など）・住宅設備の状態

内装は「見る・聞く・嗅ぐ・触る」で状態を確認して、「建物の歪み」「漏水」などの問題を発見しましょう。

確認ポイント	修繕で寿命を延ばせる	危険 or 高額リノベーション
【床】 沈み・歩行感	多少のきしみ （音が鳴る程度）	・踏むとフカフカする ・沈み込む
【壁・天井】 雨染み・カビ	・生活汚れ ・クロスの継ぎ目が浮いている	・天井に茶色の輪染み ・壁の隅に黒カビ
【建具】 開閉の動作状態	スムーズに開閉できる	・ドアが枠に当たる ・鍵がかかりにくい ・枠と壁の間に隙間がある
【窓】 結露・隙間風	軽微な結露 （拭けば取れる）	・サッシ枠が腐食している ・レールが変形している ・窓枠と外壁の間に隙間がある
【臭い】 カビ臭・下水臭	・無臭 ・または芳香剤の匂い	・ツンとするカビの臭い ・カビ臭い風が吹く

「40年間で一度も交換されていない設備」「20年以上前に交換された設備」は、購入時には問題がなくても、短期間で問題が発生するケースが多数あります。

古い住宅設備は「メーカーの部品保管期限が過ぎているため軽微な修理が難しい」「本来の機能が低下していて、電気代が高い」などの問題があるため、購入時のリノベーションで交換することをおすすめします。

確認ポイント	修繕で寿命を延ばせる	危険 or 高額リノベーション
【給排水管】 赤サビ・水圧	・透明な水が出る ・水圧が十分 （1階・2階の水圧、複数箇所で同時に水道を出して水圧を確認）	使い始めに赤い水が出る、極端に水圧が弱い
【お風呂】 浴室の仕様	ユニットバスで使用から10年ほど	タイル貼りの在来浴室
【給湯器】 製造年・異音	製造から10年以内	・10年以上経過 ・または本体から錆漏れ
【電気配線】 容量・コンセント	・30A以上 ・ヒューズ式の分電盤 ・コンセントに焦げ跡なし	・20A以下 ・コンセントの焦げ・変色
【換気扇】 吸い込み	・シロッコファン ・ティッシュが吸い付く ・汚れが表面的 ・静か ・回転音が規則的	・プロペラファン ・吸い込んでいない ・逆流 ・汚れが固着している ・異音がする

外構の状態

外構の状態で、地盤の状態を推測できます。

また、塀の強度に問題がある場合には隣地や通行人に迷惑をかける可能性があるため、外構も全体的に状態確認が必要です。

確認ポイント	修繕で寿命を延ばせる	危険 or 高額リノベーション
【ブロック塀】 ひび割れ・傾き	・苔や汚れ ・細いひび割れ	・明らかな傾き ・控え壁がない ・グラグラする
【擁壁】 はらみ・漏水	・表面の汚れ ・水抜き穴が生きている	・壁が膨らんでいる ・ひびから水が漏れている
【駐車場】 広さ・床面	・軽微なひび ・十分な面積がある	・面積不足 ・地盤沈下で段差がある ・庭木の根が地表に出ている ・コンクリートの割れ・ヒビ
【排水桝】 詰まり・破損	・泥が溜まっているのみ	・コンクリート桝の底が抜けている ・木の根が侵入している
【境界】 境界標の有無	・境界標がすべて確認できる	・境界標がない ・隣家の木や屋根が越境している
【庭木】 根の張り方	・適切に剪定されている	大木が建物のすぐ横にあり、基礎を押し上げている

総合してリフォーム・リノベーション会社のサポートがあると安心｜リノベーション費用・資産価値のアドバイスを受けられる

築40年中古住宅の内覧時に確認するべきポイントをご紹介してきましたが、ご自身の「確認漏れ」「確認不足」に不安を感じている方がいらっしゃると思います。

そのため、「中古住宅購入＋リノベーション」を決定している場合には、物件探しの前にリフォーム・リノベーション会社を決め、サポートを受け始めると安心です。

【物件探しの前にリフォーム・リノベーション会社を決めるメリット】

• 基礎の鉄筋有無・給排水管の状態・電気配線の状態などは、一見して分かりづらいケースがあるため専門家の目があると安心
• 概算のリノベーション費用を確認してから購入判断ができる
• 住宅ローン利用などの資金計画も相談可能
• リノベーション工事の優先順位を相談して予算の資金配分を想定できる　など

物件の内覧同行を依頼できるリフォーム・リノベーション会社もあります。

ぜひ柔軟に・親身に対応してくれるリフォーム・リノベーション会社を選んで、後悔しない物件選びをして下さい。

とちぎリフォームは、物件探しの段階からサポートをご依頼いただけるリフォーム・リノベーション専門店です。

栃木市や周辺市町村で「中古住宅購入＋リノベーション」をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

築40年中古住宅の寿命を伸ばす必須リノベーション・費用相場

次に、「築40年の中古住宅購入＋リノベーションは、最終的にいくらかかるのか」という疑問を解消します。

築40年中古住宅の寿命を伸ばす必須リノベーション・費用相場

40年前と現在では、建築基準法で定められた快適性・耐久性などに関する住宅性能が大きく異なります。

築40年の住宅で現代の快適な暮らしを送るために、以下のリノベーションを優先してご検討ください。

優先してリノベーション 費用	40年前	現在
・基礎補強 ・防湿コンクリート打設 ・地盤改良 180〜380万円	・布基礎が主流で床下は土が露出 ・地盤調査調査なしが主流	・ベタ基礎が主流で床下も全面コンクリート ・地盤調査必須
・耐力壁増設 ・壁補強 ・金物設置 150〜250万円	・釘打ちや金物不足	耐震金物（ホールダウン等）が必須
・窓交換or内窓設置 ・玄関ドアや勝手口ドアの交換 ・断熱材充填 200〜500万円	ほぼ無断熱 ・窓が単板ガラス ・断熱材が入っていない ・断熱材が入っていても性能が低い＆施工が不十分　など	断熱等級4以上が義務化されている
・60Aに変更 ・分電盤交換 40〜80万円	以下が主流 ・30A ・回路数が少ない	以下が主流 ・60A ・20回路以上
24時間換気の新設 20〜50万円	なし（自然換気）	機械換気の設置義務がある
給排水管の更新 50〜100万円	鋼管・鉛管のため錆びる	樹脂管のため耐久性が高い
防アリ処理 15〜30万円	5年を目安に定期処理が必要

こちらの記事で、耐震補強工事の種類や費用を詳しくご確認いただけます。

〈参考〉築30・40・50・60年の一戸建てに必要な耐震補強費用｜補助金、減税などの優遇制度も紹介

上記の費用は、延床面積30坪ほどの中古住宅を全面的にリノベーションすることを想定してご紹介しました。

リノベーション費用を大きく左右する要素は「施工面積」で、「中古住宅の現状」「入居後の暮らし方」に応じて、施工面積を絞ってリノベーション費用を調整するといった工夫も可能です。

スケルトンリノベーション・フルリノベーションの費用相場

「築40年の中古住宅を購入・リノベーションするなら、家全体をまるごと新しくしたい」とご希望の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

スケルトンリノベーション・フルリノベーション費用相場は一般的に50万円〜80万円/坪です。

【スケルトンリノベーション・フルリノベーションの費用相場例】

• 延床面積30坪の住宅：1500万円〜2400万円
• 延床面積50坪の住宅：2500万円〜4000万円

「フラット35利用者調査」のデータもこの数値とおおむね整合しています。

• 中古戸建て融資利用者の坪単価：約73.8万/坪
• 購入価額：2573.1万円
• 住宅面積：約34.9坪

また、過去10年間のフラット35利用者調査のデータを見ると、中古戸建ての融資利用額は上昇傾向で、今後も上昇していくことを想定できます。

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『フラット35利用者調査』2024年度調査結果＞23ページ、11ページ

そのため、余裕をもって予算を確保し、リノベーションプランを組み立てることをおすすめします。

こちらの記事で、築40年の家をリノベーションした後の寿命をご確認いただけます。

〈関連ページ〉築40年の家はリノベーションで何年住める？建て替えるべきか・500万円や1,000万円でどこまでできるか解説

築40年中古住宅のリノベーションには補助金を活用

「中古住宅購入＋リノベーション」は、新築と比較して住宅取得費用を調整しやすい点がメリットです。

ご予算に応じたリノベーションプランの組み立てと同時に補助金も活用すると、さらに住宅取得費用の負担を抑えられます。

【補助金例】

• みらいエコ住宅2026事業（断熱性向上・省エネ性向上など）：最大100万円/戸、
• 先進的窓リノベ2026事業（窓・ドアの断熱性向上）：最大100万円/戸
• 給湯省エネ2026事業（省エネ性能の高い給湯器の導入）：最大17万円/台
• 自治体の補助金：自治体によって実施状況が異なる

上記の補助金は指定業者を通して申請が必要なため、リノベーション会社へ初めて問い合わせをする段階で、「補助金活用が可能か」をご確認ください。

こちらの記事で、リノベーションに活用できる補助金の詳細をご確認いただけます。

〈参考〉中古住宅購入・リフォームに使える補助金一覧【2025年】｜申請時の注意点やよくある質問も解説

栃木市や周辺市町村で「中古住宅購入＋補助金を活用したリノベーション」をご希望の方は、とちぎリフォームへお問い合わせください。

とちぎリフォームは、各種補助金の申請が可能なリフォーム・リノベーション専門店です。

「築40年中古住宅・リノベーション済み」を購入する際の注意点

リノベーション済みの中古住宅は、「新築よりも価格を抑えられる物件が多いうえに、購入後は入居するだけ」ですので、魅力的ですよね。

しかし、実際にリノベーション済みの中古住宅を購入した方の「後悔の口コミ」もあるため、リノベーション済み物件の選び方も知りたいという方がいらっしゃるのではないでしょうか。

特に「築40年」など築年数の古いリノベーション済み物件の購入を検討する際には、以下の点をよくご確認ください。

• リノベーション内容：表面的なリノベーションのみ実施した場合、「寒い・暑い」「水圧が弱い」など生活上の問題が解消されていないケースがある
• 耐震基準適合証明書の有無：旧耐震基準で建築された住宅でも耐震基準適合証明書があると住宅ローン減税などの優遇を受けられるケースがある
• リフォーム瑕疵保険の加入を確認：引き渡し後に雨漏り・構造上の欠陥が発生した場合は補償を受けられる
• リノベーション後の住宅性能に関する書類：「断熱性能」「耐震性能」などは住宅性能を明確に知る指標になる

不動産会社や販売者からの口頭説明だけではなく、書面での確認が大切です。

「築40年の中古住宅購入＋リノベーション」に関する後悔Q&A

最後に、「築40年など築年数の古い中古住宅購入＋リノベーション」をご検討中の方から、とちぎリフォームがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.住宅の状態以外に確認するべきことはある？

A.中古住宅購入の際には、住宅の状態以外に以下のような項目もご確認ください。

• 再建築不可など、将来の建て替え・大規模リフォームに影響する建築制限
• 埋立地など土地のなりたち
• 洪水の浸水歴など過去の被災歴
• 町内会のルール・コミュニティ・活動状況
• 生活利便性
• 最寄り駅周辺・近隣の再開発の有無（将来の資産価値に影響）　など

Q.「中古住宅購入＋フルリノベーション」と新築どちらが費用を抑えられる？

A.一般的には「中古住宅購入＋フルリノベーション」の方が費用を抑えられます。

ただし住宅の状況によってはリノベーション費用が新築同等となるケースもあるため、どちらかが確実に費用を抑えられるとは言えません。

早い段階からリノベーション会社にサポートを依頼して、「予算内でのリノベーションが可能か」を相談しながら中古住宅の物件探しをしましょう。

Q.築40年一戸建てorマンションどちらがいいの？

A.一戸建てはリノベーションの自由度・購入後の空間使用の自由度が高い点が魅力です。

マンションはセキュリティ・好立地の物件を選びやすい・外構整備をする必要がないといった点が魅力です。

一方で、一戸建て・マンション両方にデメリットもあるため、ライフスタイルに応じた選択が必要です。

Q.築40年の中古住宅購入で住宅ローンを利用できる？

A.築40年の中古住宅購入時には、住宅ローンの利用が可能です。

• フラット35Sは「省エネ性・耐震性・バリアフリー性・耐久性や可変性のうち1つ」を満たすことで利用可能
• 「中古住宅購入＋リノベーション」一体型の住宅ローンがある

ただし、担保評価が低い物件は、借入可能額が購入額を下回るケースもあります。

「中古住宅購入＋リノベーション」の住宅ローン利用については、リフォーム・リノベーション会社か金融機関へご相談ください。

まとめ

「築40年の中古住宅を購入＋リノベーション」という選択を検討中の方へ、購入判断に役立つ内覧の確認ポイント・リノベーション費用相場などをご紹介してきました。

築40年の中古住宅は、建築当時の建築基準が現代とまったく違います。

必須の住宅性能向上工事などが明確で高額な工事費用となるケースがあるため、ぜひ資金計画・物件探しの段階からリノベーション会社のサポートを受けて、理想のマイホームづくりをしていただけると幸いです。