住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォーム費用を上乗せしたいと考える方もいるのではないでしょうか。

築年数が経ってきた戸建て住宅では、水まわりや断熱、外壁などのリフォームを検討されるケースも多いです。

その際に、リフォーム費用を上乗せしながら住宅ローンを借り換えることで、経済的にお得になるケースがあります。

本記事では、栃木市や周辺エリアで多くのリフォーム実績を持つ『とちぎリフォーム』が、住宅ローンの借り換えにリフォーム費用を上乗せするメリットや注意点、控除制度の扱いについてわかりやすく解説します。

「今の家をもっと住みよくしたい」「将来を見据えた賢い資金計画を立てたい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

栃木市近隣で住宅ローンの見直しと合わせたリフォームをご検討中の方は、『とちぎリフォーム』へお気軽にご相談ください。

あなたの暮らしに合った最適なプランをご提案いたします。

住宅ローンとリフォームローンの違い｜まずは前提を整理

まずは、住宅ローンとリフォームローンの基本的な違いを解説します。

どちらも住宅に関する資金を借りるためのローンですが、目的や金利、返済期間、保証内容などに違いがあります。

具体的な違いは、下表のとおりです。

項目	住宅ローン	リフォームローン
主な使途	住宅の購入、新築、借り換え	住宅の増改築、修繕、設備の交換など
金利の相場	0.3～1.9％程度 （固定金利が高く、変動金利が低い傾向）	1.0～5.0％ （無担保型が高く、有担保型が低い傾向）
借入期間	最長35年程度	最長10～15年程度 （有担保の場合は35年程度もあり）
団体信用生命保険（団信）	原則加入	加入できない or オプション扱い
審査の厳しさ	厳しめ （年収・勤続年数・物件評価等）	比較的ゆるやか （年収・信用情報などが中心）
融資実行までの期間	時間がかかる （1～2ヶ月程度）	比較的早い （数日～2週間程度）

住宅ローンは長期・低金利で団信加入が前提なのに対し、リフォームローンは柔軟に使える分、金利が高く団信の保障がない場合もあります。

目的や条件に応じて、どちらを選ぶかを見極めることが大切です。

住宅ローンの借り換えにリフォーム費用を上乗せするメリット4つ

住宅ローンの借り換えタイミングでリフォーム費用を一緒にまとめることで、金利や保障、返済管理の面でさまざまなメリットが得られます。

ここでは、代表的な4つの利点を解説します。

• リフォームローンよりも低金利でローンを組める
• 借り換え先の低金利の恩恵を受けられる
• リフォーム費用も団信の保障対象になる
• ローン管理がシンプルになる

リフォームローンよりも低金利でローンを組める

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せすることで、リフォームローン単体よりも低金利で資金を借りられる可能性があります。

一般的にリフォームローンは無担保型が多く、金利も年2〜4％程度とやや高めに設定されています。

一方で、住宅ローンは担保付きであることから、金利が低く抑えられるのが特徴です。

とくに変動金利での借り換えを検討する場合、金融機関によって差はあるものの、年0.5〜1.0％程度で借りられるケースが目立ちます。

このため、借り換えのタイミングで住宅ローンにリフォーム費用をまとめることで、金利を下げた状態で借入し、長期にわたって安定した返済がしやすくなります。

リフォーム費用を少しでも抑えたい方にとって、上乗せによる一括借り入れは有効な選択肢です。

借り換え先の低金利の恩恵を受けられる

現在より低い金利の金融機関に借り換えることで、月々の返済額や総返済額を抑えられます。

近年は住宅ローンの低金利傾向が続いており、特に変動金利を選べば、0.5％前後で借りられるケースもあります。

借り換えと同時にリフォーム費用を上乗せすれば、その分も同じ低金利でまとめて借りられるため、別々にローンを組むよりも支払い負担を軽減可能です。

金利差は最終的な支払金額に数十万円〜数百万円の差を生むこともあるため、借り換え時の見直しは家計全体にとって重要な判断材料です。

リフォーム費用も団信の保障対象になる

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り換えることで、その上乗せ分も団体信用生命保険（団信）の保障対象に含められます。

団信は、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合に、残りのローン返済を保険でカバーしてくれる制度です。

通常のリフォームローンでは団信が付かないか、付ける場合でも任意加入で保険料が別途かかるケースが一般的です。

そのため、住宅ローンにまとめることでリフォーム費用にも団信が適用され、万が一の際に家族にローンの負担を残さずに済むメリットがあります。

リフォーム費用も含めて万全の保障を確保しておくことは、家族の安心と将来の安定につながります。

ローン管理がシンプルになる

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り換えることで、ローンを1本にまとめられ、返済や管理の手間を軽減できます。

住宅ローンとリフォームローンを別々に組むと、返済日や契約条件が異なるため、それぞれのスケジュールを管理することが必要です。

一方で一本化すれば、返済日や口座をまとめられるため、資金繰りの調整や返済スケジュールの把握がしやすくなります。

結果として家計全体の見通しも立てやすくなり、計画的な資金管理につながります。

なお、リフォームを検討する際は、各種リフォーム補助金の活用もおすすめです。

住宅ローンの借り換えと併せて行うことで、借入金額を抑えつつ、より経済的にリフォームを進めることができます。

栃木県で利用できる住宅リフォーム補助制度については、以下の記事をご参照ください。

〈関連ページ〉栃木県の住宅リフォーム補助金一覧｜対象工事や宇都宮市など主要市の内容も紹介

住宅ローンの借り換えにリフォーム費用を上乗せするデメリット3つ

リフォーム費用を上乗せして借り換えることには多くのメリットがありますが、いくつか注意しておきたいデメリットも存在します。

ここでは、代表的なリスクや負担について解説します。

• 金融機関の審査が厳しいケースも
• 登記費用などが再度かかる
• 返済期間が伸びる可能性がある

金融機関の審査が厳しいケースも

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り換える場合、金融機関によっては審査が厳しくなることがあります。

とくにリフォーム費用が高額だったり、物件の担保評価が低かったりすると、借入可能額に制限がかかることも少なくありません。

また、リフォームローンに比べて、年収や勤続年数、過去の返済実績などが厳しくチェックされる傾向もあり、希望通りの金額を借りられないケースも考えられます。

借り換えとリフォーム費用の上乗せを同時に進める場合は、審査が複雑になるぶん、希望通りの条件で借り入れるための準備が重要です。

金融機関によって審査基準や必要書類が異なるため、事前に仮審査を受けたり、必要な資料を整理したりしておくことで、スムーズに手続きを進められます。

登記費用などが再度かかる

住宅ローンを借り換える際は、登記費用や各種手数料などの初期コストが再度発生します。

借り換えでは、既存ローンの完済と新規ローンの設定にともない、抵当権の抹消登記と新たな設定登記を行うことが必要です。

これに伴い、登録免許税や司法書士への報酬などがかかり、さらに金融機関によっては保証料や事務手数料が求められることもあります。

結果として、諸費用の合計が数十万円にのぼるケースもあるため、こうした初期コストとのバランスを慎重に見極めることが大切です。

具体的には、借り換え後の金利や返済額の低下によって、初期費用を回収できるかを検討しておくことをおすすめします。

『とちぎリフォーム』では登記費用など諸費用含め、予算に関するご相談を承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

返済期間が伸びる可能性がある

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せすると、借入額が増える分、返済期間が延びる可能性があります。

とくに月々の返済負担を抑えたい場合、増額分を長期返済で吸収しようとするケースが多いです。

例えば、残り20年のローンを25〜30年に延ばすと、利息の支払額が増え、総返済額がかさむ恐れがあります。

このように、月々の支払いは軽くなっても、長期的には金利負担が大きくなる点には注意が必要です。

とくに老後資金など長期的な資金計画を見据えている方は、借入前に返済シミュレーションを確認しておくことがおすすめです。

住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を上乗せした場合のシミュレーション

ここからは、住宅ローンの借り換えにあわせてリフォーム費用を上乗せした場合、月々の返済額や最終的な返済総額がどのように変わるのかをシミュレーションしてみます。

今回は、以下2つのケースを比較して、それぞれの返済負担を検証します。

• 住宅ローン残債2,000万円から、新たにリフォームローン500万円を借入
• 住宅ローン残債2,000万円にリフォームローン費用500万円を上乗せして借り換え

	住宅ローン＋リフォームローン	住宅ローン借り換え時にリフォーム費用を上乗せ
借入金額	住宅ローン：2,000万円 リフォームローン：500万円	住宅ローン：2,500万円
金利	住宅ローン：0.8％ リフォームローン：2.5％	0.6％
返済期間	住宅ローン：25年 リフォームローン：10年	25年
返済月額	約13万円 （住宅ローン：約8万円＋リフォームローン：約5万円	約9.5万円
総返済額	約2,760万円 （住宅ローン：約2,200万円 リフォームローン：約560万円）	約2,690万円

※借り換え後の住宅ローンは、もともとの住宅ローンより金利が0.2％低い金融機関へ切り替えたと想定
※リフォームローンは2.5％の固定金利を想定

上記のとおり、リフォーム費用を住宅ローンにまとめて低金利の金融機関に借り換えることで、月々の返済額が約3.5万円、総返済額も約70万円抑えられる結果となりました。

また、借り換えのタイミングで返済期間を見直すことができれば、さらに月々の負担を減らすことも可能です。

ただし、実際には金利が変動する可能性もあるため、詳細なシミュレーションは金融機関を通じて行ってください。

住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を上乗せした場合の住宅ローン控除の考え方

住宅ローンの借り換え時にリフォーム費用を上乗せした場合、住宅ローン控除の扱いには注意が必要です。

ここでは、控除の対象範囲や期間、手続き上のポイントについてわかりやすく解説します。

• 住宅ローン控除の期間は延長されない
• 控除が受けられるのは住宅ローン部分のみ
• 借り換え後初年度のみ確定申告が必要
• 住宅ローン控除終了後はリフォーム分に対して控除が可能

住宅ローン控除の期間は延長されない

住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を上乗せしても、住宅ローン控除の適用期間が新たに延びることはありません。

控除期間は「最初にマイホームへ入居した年」から起算されるため、借り換えたとしてもその年数がリセットされることはないのです。

例えば、控除の適用が10年の制度で8年目に借り換えた場合、残る控除期間はあと2年となります。

借り換えによって、再度、10年間の住宅ローン控除を受けられるわけではないので、注意が必要です。

また、省エネやZEHなど性能向上リフォームを行ったとしても、借り換えによって控除期間を延長することはできません。

住宅ローン控除の期間は、あくまでも借入当初からの入居年や設備をベースで算定されます。

控除が受けられるのは住宅ローン部分のみ

住宅ローンの借り換え時にリフォーム費用を上乗せしても、住宅ローン控除の対象になるのは、あくまで元のローン残高に相当する部分のみです。

そのため、借り換え後のローン残高全額ではなく、上乗せ分を差し引き、按分した金額に対してのみ控除が適用されます。

具体的な控除対象の計算式は以下のとおりです。

控除対象額 = 年末のローン残高 ×（借り換え前のローン残高 ÷ 借り換え時の新ローン借入額）

上乗せ分すべてが控除対象になるわけではない点を理解し、計画的に借り換えを検討することが大切です。

なお、中古物件における住宅ローン控除の考え方については、次の記事を参考にしてください。

〈関連ページ〉住宅ローン控除の適用対象となる中古住宅の築年数とは?適用要件や控除内容も解説

借り換え後初年度のみ確定申告が必要

住宅ローンを借り換えた場合、借り換えた年のみ、自身で確定申告を行う必要があります。

これは、税務署に対して「住宅ローン控除の継続」を申告するためで、借り換え後も控除を受け続けるためには欠かせない手続きです。

必要書類としては、新しい借入先の年末残高証明書や返済予定表、金融機関との契約書などがあげられます。

2年目以降は、勤務先の年末調整で引き続き控除を受けられるため、毎年確定申告を行う必要はありません。

ただし、上乗せ分に「住宅ローン控除（増改築等）」など別の控除制度を適用する場合は、改めて申告が必要になります。

住宅ローン控除終了後はリフォーム分に対して控除が可能

住宅ローン控除の適用期間が終了した後でも、条件を満たせばリフォーム部分に対して新たに税額控除を受けることが可能です。

例えば、国土交通省が実施しているリフォーム促進税制では、以下の対象工事を伴うリフォームを行った場合に所得税や固定資産税の控除が受けられます。

• 耐震
• バリアフリー
• 省エネ
• 三世代同居
• 耐震＋省エネ＋耐久性向上
• 子育て

ただし、実際に減税適用を受ける場合には、合計所得や築年数、床板面積などの要件を満たすことが必要です。

また、本控除は通常の住宅ローン控除との併用ができないため、切り替えのタイミングを慎重に確認してください。

制度の詳細や適用可否については、専門知識が豊富な税理士やハウスメーカーに相談することがおすすめです。

なお、リフォームローン減税については、下記記事でも詳しく解説しています。

〈関連ページ〉リフォームローン減税【2025年】｜制度の仕組みや対象リフォーム工事、申告方法を解説

〈参照〉国土交通省｜住宅をリフォームした場合に使える減税制度について「リフォーム促進税制」

〈参照〉国税庁｜マイホームを増改築等したとき

まとめ

返済総額を抑えながらリフォームを進めたい方にとって、住宅ローンの借り換えにリフォーム費用の上乗せは非常に有効な選択肢です。

住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム費用を上乗せすることで、低金利の恩恵を受けながら、団信の対象拡大や返済管理の一本化といった多くのメリットが得られます。

一方で、控除期間の延長がされず、税制優遇の適用条件や手続きの有無も複雑なため、事前の情報整理とシミュレーションが欠かせません。

資金計画やローンに関するご相談にも対応しておりますので、栃木県内でリフォームをご検討中の方は、『とちぎリフォーム』へお気軽にご相談ください。